دعوي إخلاء لعدم سداد الأجرة

دعوي إخلاء لعدم سداد الأجرة

السند القانوني : نصت الفقرة (ب) من المادة رقم 18 من القانون 49 لسنة 1977 المعدل بالقانون 136 لسنة 1981 علي أنه : إذا لم يقم المستأجر بالوفاء بالأجرة المستحقة خلال خمسة عشرا يوما من تاريخ تكليفه بذلك بكتاب موصي عليه مصحوب بعلم الوصول بدون مظروف أو بإعلان علي يد محضر ولا يحكم بالإخلاء إذا قام المستأجر قبل اقفال باب المرافعة في الدعوي بأداء الأجرة وكافة ما تكبده المؤجر من مصاريف ونفقات فعلية.

متي يعتبر المستأجر متأخرا في سداد الأجرة :

نصت المادة (27) فقرة 1 من القانون رقم 49 لسنة 1977 والتي ابقي عليها المشرع في قانون إيجار الأماكن رقم 136 لسنة 1981 علي أنه : يجب أن يتم الوفاء بالأجرة المحددة وما في حكمها كاملة إلي المؤجر طبقا لأحكام هذا الباب في موعد لا يجاوز الأسبوع الأول من الشهر المستحق عنه أو في الموعد المتفق عليه في العقد ...

وبإعمال نص هذه المادة فقد أوجب المشرع علي المستأجر الوفاء بالأجرة شهريا مقدما وفي الأسبوع الأول من شهر الاستحقاق سواء ورد ذلك في العقد أم لا طالما أن العقد لم يتضمن اتفاقا يخالف ذلك وبتمحيص النص نجد أن المشرع استعمل حرف "أو" ليفيد المغايرة بين الاتفاق الوارد في العقد أو الاستحقاق للأجرة في الأسبوع الأول من الشهر وأنه يجب علي المستأجر الوفاء بالأجرة و ما في حكمها وأنه يترتب علي التأخير في الوفاء ولو جزء منها يجيز للمؤجر المطالبة بالإخلاء.

المستندات المطلوبة : أصل عقد الإيجار محدد به المكان المؤجر وصفا وتفصيلا، وثابت به الأجرة ومكان وزمان الوفاء به، أصل الانذار بالتكليف بالوفاء.

المحكمة المختصة بنظر الدعوي :

الاختصاص النوعي : يخضع لحكم القواعد العامة في قانون المرافعات حسب قيمة الدعوي، ولما كانت دعوي الاخلاء من المنازعات الناشئة عن عقد الايجار ولم يحدد لها المشرع في المواد 36 ، 37 مرافعات طريقا معينا لتقدير قيمتها ومن ثم تعتبر من الدعاوي مجهولة القيمة والتي تختاص بها المحكمة الابتدائية باعتبار ان قيمتها تزيد علي أربعين ألف جنيه وذلك عملا بنص المادة 41 من قانون الملرافعات.

الاختصاص المحلي : هي المحكمة التي يقع في دائرتها موطن المدعي عليه وإذا تعدد المدعي عليهم كان الاختصاص للمحكمة التي يقع في دائرتها موطن أحدهم فإذا لم يكن للمدعي عليه موطن في الجمهورية يكون الاختصاص للمحكمة التي يقع في دائرتها محل اقامته عملا بالمادة 49 من قانون المرافعات.

اذا كان الثابت بالاوراق ان الطاعن استند فى طلبة اخلاء الشقة محل النزاع الى قعود المطعون ضدة عن اد ا ء كامل الاجرة المستحقة وليس لعدم سداد قدر معين منها مما لازمة ان استحقاق اجرة متجددة فى ذمة المطعون ضدة اثناء سير الدعوى ، لايعد طلبأ جديدأ فيها لايجوز ابداؤة أمام محكمة الاستنئناف ، وانما هو دليل فى الدعوى تلزم المحكمة بالنظر فية واعمال أثرة فيها دون موجب لقيام الطاعن بتكليف المطعون ضدة بأداء ما استجد فى ذمته من اجرة لتحقق العله من التكليف من باب اولى ببلوغ الامر مبلغ الخصومه القضائيه المؤسسه على ذلك التاخير وتمسك المؤجر بطلب الاخلاء لقيام سببه . واذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر واقام قضاءة برفض الدعوى الاخلاء على ان المستأجر المطعون ضده قام بسداد الاجرة المستحقه عن الفترة من / / 19 حتى / / 19 ، والتى لم تشمل الوفاء بما استجد من اجرة حتى قفل باب المرافعه امام محكمه الاستئناف بتاريخ 25/11/1992 ، رغم ان التكليف بالوفاء يتضمن ما يستجد منها عن الاشهر اللاحقه للمدة الواردة به ، فان الحكم يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون .
(الطعن رقم 412 لسنه 63 ق جلسه 10/1/1999)